Cambio climático: ¿qué impacto tendrá en el sector inmobiliario?

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El aumento de las temperaturas medias en Francia, la subida del nivel del mar, los episodios recurrentes de sequía... Los efectos del cambio climático en Francia son ya indiscutibles. Météo France, que ha analizado los efectos en el país, prevé una evolución dispar según las regiones: algunas zonas corren el riesgo de verse muy afectadas, mientras que otras pueden esperar permanecer relativamente al margen de los efectos del cambio climático. ¿Qué consecuencias tendrá esto en el atractivo de las regiones francesas? ¿Perderá valor un inmueble en una región con fuertes olas de calor? ¿Están los inmuebles costeros expuestos al riesgo de la subida del nivel del mar?

Para responder a estas preguntas y saber cómo prepararse ante estos riesgos, ofrecemos un panorama de los impactos del cambio climático en el sector inmobiliario en Francia.

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1. Aumento de las temperaturas: consecuencias para el confort de vida

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Aumento de las temperaturas e incomodidad térmica

El aumento de las temperaturas en Francia se caracteriza por varios fenómenos: el incremento de las temperaturas medias anuales en todo el territorio (de +1,6 °C a 3 °C para 2050 (AFP, 2021)), el aumento del número de días de canícula, y la mayor duración e intensidad de las olas de calor... Todos estos fenómenos aumentan la incomodidad térmica dentro de la vivienda. Recuerde esas noches de canícula en las que, tras un día de calor intenso, es imposible pegar ojo debido al aire bochornoso que impregna el ambiente... Imagine ahora que estos días ocurren dos o tres veces más a menudo al año. No es nada envidiable, ¿verdad?

Días por encima de los umbrales de temperatura

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¿Cuáles son las regiones más afectadas?

Durante la última ola de calor de 2019, Occitania y Provenza-Alpes-Costa Azul registraron las temperaturas más altas, mientras que Bretaña y Alta Francia se ganaron ese año el favor de los turistas estivales (L’Express, 2019). Estos fenómenos seguirán afectando a Francia de forma muy desigual, y la AFP ha creado un simulador donde puede conocer los efectos de la evolución meteorológica en su municipio, disponible aquí: ¿Qué clima habrá mañana a las puertas de mi casa?

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Impactos en el sector inmobiliario y el turismo

Aunque el mercado inmobiliario aún no ha mostrado una evolución directamente vinculada a estos fenómenos, se observa que, durante el periodo 2015-2019, el aumento de la afluencia turística fue casi el doble de importante en los departamentos más frescos (Sena Marítimo, Mancha: +9,6% de media) que en los departamentos más afectados por las olas de calor (Hérault, Gard: +4,5% de media) (INSEE, 2022). Los dos episodios de canícula de 2017 y 2019 podrían explicar esta preferencia, especialmente con los picos de temperatura de 2019, que alcanzaron los 46 °C en el Hérault.

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Las ciudades, en primera línea del calentamiento global

Las ciudades se verán especialmente afectadas, ya que forman islas de calor que amplifican las olas de calor y dificultan el descenso de las temperaturas (debido a la falta de zonas verdes, la profusión de espacios hormigonados, etc.). En París, para 2050, podríamos tener tres veces más noches de canícula de lo que estábamos acostumbrados, es decir, 20 noches al año (AFP, 2021). En Marsella, podríamos experimentar 6 veces más días de calor extremo; y en Brest, el doble de días inusualmente cálidos.

‍Cartografía de la evolución de las temperaturas:

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2. Aumento del riesgo de sequía y fragilización de los edificios

En enero de 2022, Covéa, la principal aseguradora francesa (propietaria de las marcas MAAF, MMA, GMF), reveló en su libro blanco sobre el cambio climático un aumento inevitable de los riesgos para los edificios debido a las sequías provocadas por la evolución climática en Francia. De hecho, Covéa señala un incremento ya notable de los siniestros relacionados con las sequías, que se espera que continúe hasta aumentar más de un 60% para el año 2050 en Francia. ¿Qué relación existe entre la sequía y la fragilización de los edificios?

El riesgo de sequía, que para las edificaciones se materializa en el riesgo asegurable de "retracción-hinchamiento de las arcillas", es un fenómeno que debilita el suelo sobre el que se asientan los edificios cuando este experimenta episodios de sequía. Este fenómeno, vinculado a las variaciones de volumen del suelo, provoca asentamientos diferenciales que causan daños en las construcciones. Desde 2016, la recurrencia de los episodios de sequía intensa y los daños ocasionados han aumentado. Entre 1989 y 2020, los costes derivados de los efectos de la sequía ascendieron a cerca de 15 200 millones de euros.

El análisis realizado por Covéa (ver mapa a continuación) sugiere que el Macizo Central podría experimentar un agravamiento intenso de los daños causados por las sequías.

Mapa de riesgos:

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3. La subida del nivel del mar, una amenaza para las costas francesas

Otro efecto del cambio climático es la subida del nivel del mar, que amenaza a todas las zonas costeras. ¿Qué ocurre en Francia, con sus 5500 km de costa? ¿Es la subida del nivel del mar un fenómeno preocupante? ¿Puede suponer un riesgo para los bienes inmuebles?

Según el análisis de la consultora Callendar, la exposición al riesgo de erosión costera vinculada a la subida del nivel del mar está ampliamente subestimada. De hecho, 15 000 transacciones inmobiliarias cerradas entre 2016 y 2021 correspondían a propiedades que podrían quedar inundables antes de 2050. El valor total de estos bienes en el momento de la adquisición se estimó en 5000 millones de euros, un valor que no tenía en cuenta la exposición al riesgo.

Esta elevación global ya es una realidad: desde principios del siglo XX, se ha observado un aumento de 20 centímetros, es decir, una elevación más rápida que cualquier otra observada en los últimos 3000 años. Callendar precisa que la desembocadura del Sena y la costa atlántica son las zonas más expuestas, con ciudades como Le Havre, donde el valor de los bienes en riesgo para 2050 superaría los 1000 millones de euros; o también Burdeos, Deauville y Caen.

Otro punto importante del estudio: si bien para el horizonte de 2050 estos riesgos ya están presentes, se acentuarán hacia finales de siglo. Según los diferentes escenarios analizados, es decir, dependiendo de la velocidad del deshielo en la Antártida y la cantidad de gases de efecto invernadero que se emitan durante el siglo, el número de bienes expuestos podría multiplicarse por 10 para el año 2100.

La consultora también ofrece una herramienta de simulación para saber si una propiedad se encuentra en una zona expuesta al riesgo de inundación, que puede consultar aquí: http://submersion.climint.com/

Mapa de riesgos relacionados con la subida del nivel del mar:

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4. Pérdida de valor de los bienes inmuebles debido a los riesgos climáticos

¿Está su vivienda expuesta a riesgos importantes debido al cambio climático? ¿Corre su propiedad el riesgo de perder valor de aquí a 2050? Teniendo en cuenta que los propietarios que aún están pagando préstamos por la compra de su residencia principal viven en sus hogares durante una media de 27 años (INSEE, 2017), las transacciones que se realizan hoy ya se ven afectadas por los cambios previstos para 2050... Es decir, dentro de 28 años.

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La evolución del atractivo de los inmuebles

Hay varios factores que deben tenerse en cuenta al evaluar la posible pérdida de valor. El análisis de la firma Callendar sobre las transacciones de los últimos 5 años sugiere que el riesgo climático está bastante subestimado actualmente en el mercado inmobiliario. Algunos inversores inmobiliarios y promotores proponen adaptar sus edificios para evitar la "obsolescencia climática", es decir, adecuarlos para protegerse de los efectos del cambio climático. Esta resiliencia podría manifestarse en una mejor gestión de la temperatura y la humedad interior, o en una protección adicional de las tuberías contra los daños causados por inundaciones... Sin embargo, esto no protege contra otros inconvenientes de una ciudad afectada por estos fenómenos extremos: ¿sigue siendo agradable vivir en una ciudad que supera los 35 grados más de 10 días al año, como Toulouse? ¿O donde el número de noches tropicales alcanza las 19 al año, como Grenoble? Hoy en día, ningún estudio muestra una evolución de los precios inmobiliarios en este sentido, pero su atractivo podría cambiar de aquí a mediados de siglo.

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El riesgo de falta de asegurabilidad de los bienes

Paralelamente al riesgo que afecta al atractivo, surge el problema de la asegurabilidad de los bienes inmuebles. De hecho, en las zonas cada vez más expuestas a riesgos, con daños materiales y financieros importantes, las aseguradoras podrían decidir dejar de cubrir ciertos siniestros, o bien los precios podrían volverse tan elevados que resultarían prohibitivos para los propietarios. Ya observamos en algunas regiones de ultramar que varias aseguradoras se han retirado debido a riesgos considerados demasiado altos e, incluso donde los seguros siguen estando disponibles, la segmentación de las tarifas es tal que el seguro se vuelve económicamente inaccesible (L’Argus de l’Assurance, 2019).

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El acceso a la información sobre estos riesgos

La principal consecuencia que afectará a los propietarios a partir del próximo año es la entrada en vigor de una nueva ley sobre la información relativa a los riesgos de erosión costera. En Francia, a partir de 2023, los inquilinos y compradores deberán ser informados de los riesgos de erosión costera a un siglo vista desde el momento de la publicación del anuncio. Además, los propietarios deberán provisionar los costes de demolición y restauración.

Esta ley, que forma parte de la Ley Clima y Resiliencia, tiene como objetivo fomentar el conocimiento de los compradores e inquilinos sobre los riesgos a los que estarán expuestos los bienes que les interesan, teniendo en cuenta las previsiones derivadas del cambio climático. Existe, por tanto, un riesgo real para todos los bienes adquiridos recientemente, sin conocer los riesgos a los que están expuestos, y que podrían perder valor en el mercado inmobiliario una vez que estos riesgos se hagan públicos.

Según Callendar, en los 78 municipios de Francia donde los bienes que estarán en riesgo antes de 2050 representan más del 5% de las transacciones, el mercado inmobiliario local corre el riesgo de verse muy afectado por la comunicación de esta nueva información.

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Conclusión

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¿Corre su propiedad el riesgo de perder valor?

‍Todo depende de su exposición a los riesgos específicos relacionados con el cambio climático, entre ellos la subida del nivel del mar, el aumento de las temperaturas y la mayor frecuencia de sequías. Las distintas zonas geográficas no se verán afectadas de la misma manera por los diversos efectos del cambio climático: la costa noroeste y la costa oeste de Francia estarán en primera línea frente a la subida del nivel del mar, mientras que el sur, el este y las grandes ciudades estarán más expuestos a los fenómenos de aumento de las temperaturas.

Para ello, puede consultar las herramientas desarrolladas por Callendar y laAgence France Presse para estimar el riesgo según su ubicación geográfica.

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¿En qué plazo podría perder valor la propiedad?

‍En el caso de la subida del nivel del mar, la ley Clima podría revelar desde 2023 que el valor de ciertas propiedades está sobreestimado debido a su exposición al riesgo. En cuanto al aumento de las temperaturas y la sequía, hasta la fecha no existen estudios que indiquen un riesgo potencial de pérdida de valor, aunque hay indicios que sugieren que las olas de calor recurrentes están aumentando el atractivo de las regiones menos afectadas por las altas temperaturas.

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Anexo: Diccionario de fenómenos climáticos

días anormalmente cálidos: cuando la temperatura del día es 5 °C o más superior a la normal.
ola de calor: cuando se producen más de cinco días consecutivos anormalmente cálidos.
días de calor extremo: cuando la temperatura supera los 35°C
ola de calor : una ola de calor es un fenómeno de temperaturas muy elevadas, aunque no existe una definición universal. De hecho, cada región tiene sus propias características para definirla. Por ejemplo, en la Francia metropolitana: en París se considera ola de calor si se alcanzan al menos 31 °C durante el día y 21 °C por la noche; en Marsella, si se alcanzan al menos 36 °C durante el día y 24 °C por la noche.
noche tropical: noche en la que la temperatura no desciende de los 20°C, lo que impide que el cuerpo humano descanse adecuadamente.
islas de calor: fenómeno de aumento de temperatura localizado en entornos urbanos en comparación con las zonas rurales circundantes. Estas islas térmicas son microclimas artificiales provocados por las actividades humanas (centrales energéticas, intercambiadores de calor...) y el urbanismo (superficies oscuras que absorben el calor, como el asfalto).
retracción-hinchamiento de arcillas (RGA): fenómeno relacionado con las variaciones de volumen del suelo, que provoca asentamientos diferenciales y daños en las construcciones
erosión costera: pérdida gradual de materiales que conlleva el retroceso de la costa y la disminución de las playas.
inundación costera : inundación temporal de la zona costera por el mar, que se manifiesta de forma extrema debido a condiciones meteorológicas (viento, bajas presiones) y oceanográficas (oleaje fuerte, marea) adversas.

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