Klimawandel: Welche Auswirkungen auf Immobilien?

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Höhere Durchschnittstemperaturen in Frankreich, ein steigender Meeresspiegel, wiederkehrende Dürreperioden… Die Auswirkungen des Klimawandels in Frankreich sind bereits unbestreitbar. Météo France hat die Folgen für das Land untersucht und prognostiziert eine regional sehr unterschiedliche Entwicklung: Einige Gebiete könnten sehr stark betroffen sein, während andere voraussichtlich weitgehend von den Folgen des Klimawandels verschont bleiben. Welche Auswirkungen hat dies auf die Attraktivität der französischen Regionen? Wird eine Immobilie in einer Region mit häufigen Hitzewellen an Wert verlieren? Sind Immobilien an der Küste durch den steigenden Meeresspiegel gefährdet?

Um diese Fragen zu beantworten und zu erfahren, wie man sich auf diese Risiken vorbereiten kann, werfen wir einen Blick auf die Auswirkungen des Klimawandels auf den Immobilienmarkt in Frankreich.

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1. Temperaturanstieg: Auswirkungen auf den Wohnkomfort

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Steigende Temperaturen und thermische Unbehaglichkeit

Der Temperaturanstieg in Frankreich äußert sich durch verschiedene Phänomene: den Anstieg der jährlichen Durchschnittstemperaturen im gesamten Land (um +1,6 °C bis 3 °C bis 2050 (AFP, 2021)), die Zunahme der Hitzetage sowie die längere Dauer und höhere Intensität von Hitzewellen… All diese Faktoren beeinträchtigen den thermischen Komfort in Wohnräumen erheblich. Erinnern Sie sich an die tropischen Nächte, in denen man nach einem Tag extremer Hitze kein Auge zutun kann, weil die schwüle Luft im Raum steht… Stellen Sie sich nun vor, dass solche Tage zwei- oder dreimal häufiger pro Jahr auftreten. Keine schöne Vorstellung, oder?

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Welche Regionen sind am stärksten betroffen?

Während der letzten Hitzewelle im Jahr 2019 verzeichneten Okzitanien und die Provence-Alpes-Côte d’Azur die höchsten Temperaturen, während die Bretagne und Hauts-de-France in jenem Jahr bei Sommertouristen besonders beliebt waren (L’Express, 2019). Diese Phänomene werden Frankreich weiterhin sehr ungleichmäßig treffen, und die AFP hat einen Simulator entwickelt, mit dem Sie die Auswirkungen der meteorologischen Veränderungen in Ihrer Gemeinde ermitteln können, verfügbar unter: Wie wird das Klima morgen vor meiner Haustür sein?

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Auswirkungen auf Immobilien und Tourismus

Auch wenn der Immobilienmarkt noch keine direkten Veränderungen in Verbindung mit diesen Phänomenen zeigt, lässt sich beobachten, dass im Zeitraum 2015–2019 der Anstieg der Touristenzahlen in den kühleren Departements fast doppelt so hoch war (Seine-Maritime, Manche: +9,6 % im Durchschnitt) wie in den von Hitzewellen am stärksten betroffenen Departements (Hérault, Gard: +4,5 % im Durchschnitt) (INSEE, 2022). Die beiden Hitzewellen von 2017 und 2019 könnten diese Präferenz erklären, insbesondere die Temperaturspitzen im Jahr 2019, die im Hérault bei 46 °C lagen.

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Städte an vorderster Front der Erderwärmung

Städte werden besonders stark betroffen sein, da sie Wärmeinseln bilden, die Hitzewellen verstärken und ein Absinken der Temperaturen erschweren (aufgrund von Begrünungsmangel, einer Fülle an versiegelten Flächen usw.). In Paris könnte es bis 2050 dreimal so viele Hitzenächte geben wie bisher, was 20 Nächten pro Jahr entspricht (AFP, 2021). In Marseille könnte die Zahl der extrem heißen Tage um das Sechsfache steigen, in Brest um das Zweifache.

‍Kartierung der Temperaturentwicklung:

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2. Zunahme des Dürrerisikos und Schwächung von Gebäuden

Im Januar 2022 enthüllte Covéa, der führende französische Versicherer (Eigentümer der Marken MAAF, MMA, GMF), in seinem Weißbuch zum Klimawandel einen unvermeidlichen Anstieg der Risiken für Gebäude infolge der durch den Klimawandel in Frankreich verursachten Dürren. Covéa stellt einen bereits deutlichen Anstieg der dürrebedingten Schadensfälle fest, der sich voraussichtlich fortsetzen und bis 2050 in Frankreich um mehr als 60 % zunehmen wird. Welcher Zusammenhang besteht zwischen Dürre und der Schwächung von Gebäuden?

Das Dürrerisiko, das sich für Gebäude als versicherungstechnisches Risiko der „Tonboden-Schrumpfung und -Quellung“ manifestiert, ist ein Phänomen, das den Boden, auf dem Gebäude stehen, bei Dürreperioden schwächt. Dieses Phänomen, das mit den Volumenänderungen des Bodens zusammenhängt, führt zu ungleichmäßigen Setzungen, die Schäden an Bauwerken verursachen. Seit 2016 haben die Häufigkeit intensiver Dürreperioden und die dadurch verursachten Schäden zugenommen. Zwischen 1989 und 2020 beliefen sich die Kosten durch die Auswirkungen von Dürre auf fast 15,2 Milliarden Euro.

Die Analyse von Covéa (siehe Karte unten) legt nahe, dass das Zentralmassiv eine deutliche Zunahme von Schäden durch Dürreperioden erleben könnte.

Risikokarte:

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3. Meeresspiegelanstieg: Eine Bedrohung für die französischen Küsten

Ein weiterer Effekt des Klimawandels ist der Anstieg des Meeresspiegels, der alle Küstenregionen bedroht. Wie sieht es in Frankreich mit seinen 5500 km Küstenlinie aus? Ist der Meeresspiegelanstieg ein besorgniserregendes Phänomen? Kann er ein Risiko für Immobilien darstellen?

Laut einer Analyse des Beratungsunternehmens Callendar wird das Risiko der Küstenerosion durch den Meeresspiegelanstieg weitgehend unterschätzt. Tatsächlich betrafen 15.000 Immobilientransaktionen zwischen 2016 und 2021 Objekte, die vor 2050 überschwemmungsgefährdet sein werden. Der Gesamtwert dieser Immobilien zum Zeitpunkt des Erwerbs wurde auf 5 Milliarden Euro geschätzt – ein Wert, der das Risiko nicht berücksichtigte.

Dieser globale Anstieg ist bereits Realität: Seit Beginn des 20. Jahrhunderts wurde ein Anstieg von 20 Zentimetern verzeichnet – eine schnellere Zunahme als alles, was in den letzten 3.000 Jahren beobachtet wurde. Callendar weist darauf hin, dass die Seine-Mündung und die Atlantikküste am stärksten gefährdet sind, mit Städten wie Le Havre, wo der Wert der bis 2050 gefährdeten Immobilien auf über 1000 Millionen Euro geschätzt wird, sowie Bordeaux, Deauville und Caen.

Ein weiterer wichtiger Punkt der Studie: Auch wenn diese Risiken bis 2050 bereits deutlich vorhanden sind, werden sie sich bis Ende des Jahrhunderts noch verschärfen. Je nach analysiertem Szenario – abhängig von der Geschwindigkeit des Abschmelzens der antarktischen Eisschilde und der Menge der im Laufe des Jahrhunderts ausgestoßenen Treibhausgase – könnte sich die Zahl der gefährdeten Immobilien bis 2100 verzehnfachen.

Das Unternehmen bietet zudem ein Simulationstool an, mit dem Sie prüfen können, ob eine Immobilie in einem überschwemmungsgefährdeten Gebiet liegt. Sie finden es hier: http://submersion.climint.com/

Karte der Risiken durch den Meeresspiegelanstieg:

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4. Wertverlust von Immobilien durch Klimarisiken

Ist Ihre Immobilie durch den Klimawandel stark gefährdet? Droht Ihr Objekt bis 2050 an Wert zu verlieren? Da Immobilienbesitzer, die noch Kredite für ihren Hauptwohnsitz abbezahlen, diesen im Durchschnitt 27 Jahre lang bewohnen (INSEE, 2017), sind die heutigen Transaktionen bereits von den Entwicklungen bis 2050 betroffen – also in 28 Jahren.

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Die Entwicklung der Attraktivität von Immobilien

Bei der Bewertung eines potenziellen Wertverlusts müssen mehrere Faktoren berücksichtigt werden. Die Analyse des Beratungsunternehmens Callendar zu den Transaktionen der letzten 5 Jahre legt nahe, dass das Klimarisiko auf dem Immobilienmarkt derzeit noch weitgehend unterschätzt wird. Einige Immobilieninvestoren und Projektentwickler schlagen vor, ihre Gebäude weiterzuentwickeln, um eine „klimatische Obsoleszenz“ zu vermeiden, indem sie die Gebäude an die Auswirkungen des Klimawandels anpassen. Diese Resilienz könnte sich in einer verbesserten Temperatur- und Feuchtigkeitsregulierung im Innenbereich oder einem zusätzlichen Schutz der Rohrleitungen vor Hochwasserschäden äußern. Dies schützt jedoch nicht vor den weiteren Unannehmlichkeiten einer Stadt, die von solchen Extremwetterereignissen betroffen ist: Ist es noch angenehm, in einer Stadt zu leben, die wie Toulouse mehr als 10 Tage im Jahr über 35 Grad verzeichnet? Oder in der die Zahl der Hitzenächte wie in Grenoble 19 pro Jahr erreicht? Bisher gibt es keine Studien, die eine entsprechende Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt belegen, doch die Attraktivität könnte sich bis zur Mitte des Jahrhunderts durchaus verändern.

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Das Risiko der Nichtversicherbarkeit von Immobilien

Neben dem Risiko für die Attraktivität stellt sich das Problem der Versicherbarkeit von Immobilien. Denn in Gebieten, die zunehmend Risiken ausgesetzt sind und in denen erhebliche materielle und finanzielle Schäden drohen, könnten Versicherer entscheiden, bestimmte Schadensfälle nicht mehr abzudecken, oder die Prämien könnten so stark ansteigen, dass sie für Eigentümer unerschwinglich werden. In einigen Überseegebieten lässt sich bereits beobachten, dass sich mehrere Versicherer aufgrund als zu hoch eingestufter Risiken zurückgezogen haben. Selbst dort, wo Versicherungen weiterhin verfügbar sind, ist die Tarifsegmentierung so stark, dass der Versicherungsschutz wirtschaftlich unzugänglich wird (L’Argus de l’Assurance, 2019).

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Zugang zu Informationen über diese Risiken

Die wichtigste Konsequenz, die Eigentümer ab dem nächsten Jahr treffen wird, ist das Inkrafttreten eines neuen Gesetzes zur Information über Küstenerosionsrisiken. In Frankreich müssen Mieter und Käufer ab 2023 bereits bei Veröffentlichung einer Anzeige über die Risiken der Küstenerosion für die nächsten 100 Jahre informiert werden. Ergänzend dazu müssen Eigentümer Rückstellungen für die Kosten des Abrisses und der Wiederherstellung bilden.

Dieses Gesetz, das Teil des Klima- und Resilienzgesetzesist, zielt darauf ab, das Wissen von Käufern und Mietern über die Risiken zu fördern, denen die für sie interessanten Immobilien ausgesetzt sein werden, unter Berücksichtigung der prognostizierten Entwicklungen durch den Klimawandel. Es besteht daher ein reales Risiko für alle Immobilien, die kürzlich in Unkenntnis der bestehenden Risiken erworben wurden und die an Wert auf dem Immobilienmarkt verlieren könnten, sobald diese Risiken bekannt werden.

Laut Callendar könnte der lokale Immobilienmarkt in den 78 französischen Gemeinden, in denen Immobilien, die vor 2050 gefährdet sein werden, mehr als 5 % der Transaktionen ausmachen, durch die Bekanntgabe dieser neuen Informationen stark beeinträchtigt werden.

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Fazit

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Droht Ihrer Immobilie ein Wertverlust?

‍Das hängt ganz von der spezifischen Anfälligkeit für klimabedingte Risiken ab, wie etwa dem Anstieg des Meeresspiegels, steigenden Temperaturen und zunehmenden Dürreperioden. Die verschiedenen geografischen Regionen sind unterschiedlich stark von den Auswirkungen des Klimawandels betroffen: Die Nordwest- und Westküste Frankreichs sind besonders durch den steigenden Meeresspiegel gefährdet, während der Süden, der Osten und die Großstädte stärker unter den steigenden Temperaturen leiden werden.

Hierfür können Sie die von Callendar und derAgence France Presse entwickelten Tools nutzen, um das Risiko für Ihren Standort einzuschätzen.

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Ab wann könnte die Immobilie an Wert verlieren?

‍Im Falle des Meeresspiegelanstiegs könnte das Klimagesetz bereits ab 2023 aufzeigen, dass der Wert bestimmter Immobilien aufgrund ihrer Risikoexposition zu hoch angesetzt ist. Was steigende Temperaturen und Dürre betrifft, gibt es bislang keine Studie, die ein potenzielles Wertverlustrisiko belegt, auch wenn erste Anzeichen darauf hindeuten, dass wiederkehrende Hitzewellen die Attraktivität von Regionen steigern, die von extremer Hitze weniger betroffen sind.

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Anhang: Das Lexikon der Klimaphänomene

anormal heiße Tage: wenn die Tagestemperatur 5 °C oder mehr über dem Normalwert liegt.
Hitzewelle: wenn mehr als fünf aufeinanderfolgende Tage anormal heiß sind.
Extrem heiße Tage: wenn die Temperatur über 35 °C liegt
Hitzewelle : Eine Hitzewelle ist ein Phänomen großer Hitze, für das es jedoch keine universelle Definition gibt. Jede Region hat ihre eigenen Kriterien zur Bestimmung einer Hitzewelle. Für das französische Mutterland gilt beispielsweise: In Paris herrscht Hitzewelle bei mindestens 31 °C am Tag und 21 °C in der Nacht; in Marseille bei mindestens 36 °C am Tag und 24 °C in der Nacht.
Tropennacht: Nacht, in der die Temperatur nicht unter 20 °C sinkt, was den menschlichen Körper daran hindert, sich ausreichend zu erholen.
Wärmeinseln: Phänomen lokal erhöhter Temperaturen in städtischen Gebieten im Vergleich zu umliegenden ländlichen Zonen. Diese Wärmeinseln sind künstliche Mikroklimata, die durch menschliche Aktivitäten (Kraftwerke, Wärmetauscher usw.) und die Stadtplanung (dunkle Oberflächen wie Asphalt, die Wärme absorbieren) entstehen.
Tonboden-Quell-Schrumpf-Verhalten: Phänomen, das durch Volumenänderungen des Bodens bedingt ist und zu ungleichmäßigen Setzungen führt, die Schäden an Gebäuden verursachen.
Küstenerosion: Allmählicher Verlust von Material, der zum Rückgang der Küstenlinie und zur Absenkung von Stränden führt.
Überflutung : Vorübergehende Überschwemmung von Küstengebieten durch das Meer, die bei extremen meteorologischen (Wind, Tiefdruck) und ozeanographischen (starker Wellengang, Gezeiten) Bedingungen auftritt.

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